Es gibt im Grunde genommen 2 Anforderungen:
Bei der Tragfähigkeit habe ich das Wort "Stress", das in diesem Zusammenhang häufig verwendet wird, bewusst vermieden. Gemeint ist damit, dass die Hypothek auch bei einem kalkulatorischen Zinssatz von etwa 5% tragbar sein muss. Die daraus berechneten Wohnkosten dürfen in der Regel höchstens rund ein Drittel des Einkommens ausmachen ("Stressszenario").
So stressig, wie der Begriff auf den ersten Blick vermuten lässt, ist das Szenario jedoch nicht unbedingt, solange das Einkommen erhalten bleibt. Steigt der Zins nach Ablauf einer zehnjährigen Festhypothek deutlich an, trifft er in der Regel auf ein inzwischen höheres nominelles Einkommen. Bei einer jährlichen Lohnsteigerung von 1-2% liegt dieses nach zehn Jahren rund 10-20% höher.
Zugleich verlangt man, dass die Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes (in der Praxis entspricht meist dem Kaufpreis) amortisiert wird. Grob vereinfacht wird sie überhaupt erst relevant, wenn man beim Kauf nur wenig mehr als das erforderliche Minimum an Eigenkapital mitbringt.
Man hätte fast den Eindruck, das System sei quasi so konzipiert, die Verschuldung möglichst lange aufrechtzuerhalten, dafür aber zu vergleichsweise günstigen Konditionen. Wie weiter unten zur makroökonomischen Sicht ausgeführt, man stellt auf diesem Wege das "gute Geld" zur Verfügung.
Auch wenn diese Kombination von Eigenschaften einer Hypothek auf persönlicher Ebene wenig vorteilhaft erscheinen mag, ergeben sich aus volkswirtschaftlicher Sicht einige Vorteile. Das Geld (Guthaben) ist jemandes Schuld, starkes Geld heisst auch "solide Schulden". Wer kann sich verschulden? Im Wesentlichen der Staat, die Unternehmen, oder die privaten Haushalte. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile, die Haushalte sind aber insbesondere attraktiv als Schuldner.
Bei den Haushalten sind Hypothekenschulden als Grundlage für "gutes Geld" besonders attraktiv: sie sind durch vergleichsweise solide Sicherheiten (das Eigenheim) gedeckt, und in der Schweiz haftet der Schuldner grundsätzlich mit seinem gesamten Vermögen. z.B. bei bestimmten Hypotheken in Teilen der USA ist die Haftung dagegen auf die Immobilie beschränkt ("jingle mail").
Risiken gibt es nach wie vor: haben grosse Teile der Bevölkerung Schwierigkeiten, ihre Hypothekenschulden zu bedienen, kann der Staat gezwungen sein einzugreifen. Denn im Ernstfall gelangen zu viele Immobilien gleichzeitig auf den Markt: die Preise fallen, die Sicherheiten verlieren an Wert, Liquidität wird knapper und die Bankbilanzen verschlechtern sich.
Schauen wir jetzt die Risiken an, die mit der Hypothek beim Hauskauf einhergehen. Was kann da schiefgehen? Es lässt sich wie folgt zusammenfassen:
Betrachten wir sie näher.
Es kann einem so vorkommen, als spiele der Wert des Hauses keine grosse Rolle, solange man ohnehin darin wohnen bleibt. Aus ökonomischer Sicht spielt es jedoch sehr wohl eine Rolle.
Sinkt der Wert der Immobilien am nächsten Tag nach dem Kauf um 10%, hat man quasi 10% des Kaufpreises verloren, auch wenn man das nicht unmittelbar zu spüren bekommt.
Eine Immobilie kann am Wert einzeln verlieren, etwa weil eine neue Autobahn vor der Haustür gebaut wird oder die Nachbarschaft sich verschlechtert.
Sie kann aber auch als Anlageklasse insgesamt an Attraktivität verlieren:
geht z.B. die Zuwanderung und damit die Nachfrage zurück, oder werden neue Steuern eingeführt, die Immobilien belasten, können die Immobilienpreise unter Stress geraten.
Der Schuldner ist häufig ein Paar. Kommt es zur Scheidung, muss die Immobilie unter Umständen zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkauft werden. Alternativ muss einer der beiden die Finanzierung allein übernehmen, und dafür auch die Anforderungen der Bank weiterhin erfüllen. Auch das Einkommen kann sinken, etwa durch Jobverlust, Outsourcing oder gesundheitliche Probleme. Einige dieser Risiken werden zumindest vorübergehend abgefedert. So kann etwa die Arbeitslosenversicherung helfen, die Hypothek während einer gewissen Zeit weiter zu bedienen.
Bei einer Festhypothek ist der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit gebunden, häufig etwa zehn Jahre. Danach muss die verbleibende Schuld zu den dann geltenden Marktkonditionen refinanziert werden.
Die Restschuld kann dabei nominell durchaus ähnlich hoch bleiben. Ihr Realwert sinkt jedoch im Laufe der Zeit durch die Inflation.
Eine Immobilie macht häufig einen sehr grossen Teil des Vermögens aus: gemessen am Nettovermögen mitunter sogar deutlich mehr als 100 %. Eine Wohnung im Wert von CHF 1.5 Mio. bei einer Hypothek von CHF 1 Mio. ist ein einfaches Beispiel dafür.
Damit verzichtet man auf einen Teil der Diversifikation, die grundsätzlich einen gewissen Wert hat. Hinzu kommt die geringe Liquidität: will man Kapital aus der Immobilie freisetzen, kann das Monate oder im ungünstigen Fall sogar Jahre dauern. Bei liquiden Wertschriften ist ein Verkauf dagegen oft innerhalb von Sekunden möglich.
Die Schweizer Hypothek wirkt auf den ersten Blick recht einfach: etwas Eigenkapital, eine Tragfähigkeitsrechnung, eine laufende Amortisation. Einmal aufgesetzt, dann läuft's halt. Dahinter steckt jedoch nicht nur eine private finanzielle Entscheidung, sondern ein System mit politischen, sozialen und ökonomischen Dimensionen und einigen weniger offensichtlichen Eigenschaften.
Manche Risiken liegen nicht dort, wo man sie zunächst vermutet. Ein steigender Zins ist nur ein Teil davon. Ebenso wichtig sind der Wert der Immobilie, die Stabilität des Einkommens, die geringe Liquidität und das Klumpenrisiko.
Gerade deshalb lohnt es sich, eine Hypothek nicht nur als Kredit für ein Haus zu betrachten, sondern als (schlecht diversifizierter und illiquider!) Teil der eigenen Bilanz. Es geht also nicht nur um Hypotheken, sondern um Personal Finance in der Schweiz insgesamt.