Tutorial: Hypotheken in der Schweiz (Teil 1)
In diesem Tutorial betrachten wir die Anforderungen für die Aufnahme einer Hypothek in der Schweiz, die damit verbundenen Risiken, die möglichen Entscheidungen und den Spielraum bei der Gestaltung.
Diese Webseite stellt ein kostenfreies Tool zur Verfügung, mit dem verschiedene Hypothekenvarianten berechnet werden können. Zudem lässt sich überprüfen, ob die erforderlichen Bedingungen erfüllt sind. Die Angaben und Ergebnisse können über einen Link geteilt werden, z. B. mit Beratern, Familie oder Freunden.
▶️ Lieber als Video? Hier ist die Video-Version dieses Tutorials:
Zunächst wird die aktuelle Situation zusammengefasst. Warum das System in dieser Form besteht, wird in späteren Artikeln erläutert. In diesem Tutorial liegt der Fokus darauf, wie eine Hypothek berechnet wird.
Zusammenfassung
Hypotheken in der Schweiz weisen landesspezifische Besonderheiten auf und unterscheiden sich deutlich von denen in den Nachbarländern (Deutschland, Frankreich, Italien). Im Vergleich zu anderen Ländern gilt für Hypotheken in der Schweiz in der Regel:
- der Zinssatz ist (sehr) niedrig
- die Gesamtlaufzeit ist (sehr) lang
- die Vergabekriterien sind (relativ) streng
- die Amortisation ist (relativ) flexibel
- die Immobilienpreise sind (sehr) hoch
Diese Kombination führt dazu, dass Hypotheken lange bestehen bleiben und ein erheblicher Teil des Haushaltsvermögens in Immobilien gebunden ist.
Die Grafik unten stellt diese Merkmale übersichtlich dar – im Vergleich mit den USA und der Türkei, einem Beispiel für ein Hochinflationsland.
Gesetzliche Anforderungen
Grundsätzlich gibt es drei zentrale Anforderungen:
-
Tragfähigkeit bei Zins und Instandhaltung:
Selbst bei einem Zinssatz von 5 % darf die monatliche Belastung maximal ein Drittel des Einkommens betragen. Zusätzlich werden 0,7 %–1 % des Immobilienwerts als jährliche Instandhaltungskosten veranschlagt. -
Tragfähigkeit bei der Amortisation:
Nach 15 Jahren darf die verbleibende Restschuld höchstens zwei Drittel des Immobilienwerts betragen. -
Eigenkapital:
Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen aus Eigenkapital stammen, wobei maximal 10 % aus der Pensionskasse entnommen werden dürfen. Anders ausgedrückt: Die Hypothek darf höchstens 80 % des Kaufpreises betragen (daher der Begriff Beleihungswert).
Beispiel
Kaufpreis: 1,5 Mio. CHF, Eigenkapital: 300 Tsd. CHF, Einkommen: 150 Tsd. CHF
Stand März 2025 ist eine Wohnung in Zürich unter 1,5 Mio. CHF kaum zu finden. Kann sich also ein Ehepaar mit einem Jahreseinkommen von 150 Tsd. CHF (nahe am Durchschnitt) ein eigenes Zuhause leisten?
Ein Bruttojahreseinkommen von 150 Tsd. CHF entspricht einem monatlichen Bruttoeinkommen von 12'500 CHF. Nach Steuern bleiben etwa 10'000 CHF pro Monat übrig.
Um eine Hypothek zu erhalten, muss das Paar mindestens 300 Tsd. CHF Eigenkapital einbringen – reicht das?
Parameter als Tabelle:
| Parameter | Wert | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 1'500'000 CHF | 100 % |
| Eigenkapital | 300'000 CHF | 20 % |
| Hypothek | 1'200'000 CHF | 80 % |
| Einkommen (brutto/Jahr) | 150'000 CHF | 10 % |
| Einkommen (netto/Monat) | ~10'000 CHF |
Berechnung mit 300 Tsd. CHF Eigenkapital
Vorweg die Antwort auf die Frage ob es reicht: Definitiv nicht!
Schon ein Blick auf die Angaben genügt, um die Lücke zu den minimal akzeptablen Anforderungen (rot markiert) zu erkennen.
Im "Stressszenario" mit einem Zinssatz von 5 % müsste das Paar monatlich 7'361 CHF für die Hypothek aufbringen, davon 6'111 CHF allein für die monatliche Ratenzahlung. Das Screenshot zeigt die Details der Berechnung (der Regler ist auf "Stress" geschoben):
Obwohl die Beleihung mit 80 % gerade noch akzeptabel ist, liegt die Tragbarkeit mit 58 % deutlich über dem Maximalwert von 33 % (auf dem nächsten Screenshot zu sehen) – die Finanzierung ist also nicht machbar.
Wie viel Eigenkapital wäre nötig?
Um bei gleichem Einkommen die Tragbarkeit sicherzustellen, müsste das Paar eine halbe Million mehr Eigenkapital mitbringen, also 800 Tsd. CHF statt 300 Tsd. CHF.
Alternative: Höheres Einkommen
Alternativ könnte das Problem durch ein höheres Einkommen gelöst werden. Dazu wäre jedoch ein Jahresgehalt von 265 Tsd. CHF erforderlich – also ein Einkommenssprung von über 100 Tsd. CHF (+75 %)!
Zusammenfassung
Die Zusammenfassung der drei Optionen:
| Option | Eigenkapital | Hypothek | Einkommen (brutto/Jahr) | Tragbarkeit | Beleihungswert | Link |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ausgangssituation | 300'000 CHF | 1'200'000 CHF | 150'000 CHF | 58% | 80% | Link |
| Mehr Eigenkapital | 800'000 CHF | 700'000 CHF | 150'000 CHF | 33% | 46.7% | Link |
| Höheres Einkommen | 300'000 CHF | 1'200'000 CHF | 265'000 CHF | 33% | 80% | Link |
Langfristige Auswirkungen
Egal, ob das Problem mit mehr Eigenkapital oder höherem Einkommen gelöst wird – nach 15 Jahren bleibt ein erheblicher Schuldenbetrag bestehen, in manchen Fällen sogar genau so viel wie zu Beginn.
Das Schweizer System ist so gestaltet, dass eine vollständige Rückzahlung der Hypothek oft nicht optimal ist – selbst wenn die finanziellen Mittel vorhanden wären.
Der 1. Teil vom Tutorial wurde v.a. dem Thema Tragbarkeit gewidmet. Im 2. Teil (tbd) wird angeschaut, wie man mit dem Hypotekenrechner von 7cows.io/ch den Hauskredit anders strukturieren kann, um eigenen finanziellen Plänen besser zu entsprechen.